نکاتی در مورد اجاره کردن خانه

اگر شما جزو اقشار مستاجر جامعه هستید، می‌دانید که برای اجاره خانه جدید باید گام‌های زیادی بردارید و از پیچ و خم‌های زیادی عبور کنید.
پیدا کردن خانه جدید و بستن قرارداد تنها قدم اول این راه پر پیچ و خم است. از چه مدت قبل از اجاره خانه جدید باید موضوع تخلیه را با موجر قدیمی‌ خود در میان بگذارید؟ ودیعه خود را چه زمانی از موجر قدیمی‌ خود پس بگیرید و به موجر جدید دهید؟ مقدار دقیق کمیسیون چقدر است؟ برای اسباب‌کشی چه نکاتی را باید رعایت کرد و آیا استفاده از موسساتی که لوازم را بسته بندی می‌کنند به صرفه است؟
نظافت، رنگ کردن و سایر اقدامات خانه اجاره‌ای جدید را به چه صورت باید انجام داد؟ اینها سوالاتی است که ذهن شما را برای اجاره خانه جدید و تخلیه خانه قبلی مشغول می کند.
قدم اول، تخلیه خانه قبلی
اجاره‌نشین‌ها برای آنکه خانه جدید خود را اجاره کنند باید قدم‌های زیادی را بردارند
قبل از هر کاری باید با موجر قبلی خود موضوع تخلیه را در میان بگذارید تا مالک پول ودیعه شما را آماده کند. معمولا یک ماه قبل از اتمام موعد قرار داد باید تصمیم خود را با مالک در میان بگذارید.
اگر مالک با تصمیم شما موافق بود که هیچ اما بسیاری از مالکان عنوان می‌کنند که باید مستاجر جدید پیدا شود تا پول ودیعه را از آن فرد بگیرند و به شما بدهند. بنابراین در بسیاری از او‌قات باید خود را آماده کنید که پول ودیعه خود را ممکن است 10 روز تا یک ماه بعد از تخلیه دریافت کنید. اگر مهلت قرارداد تمام شده باشد می‌توان از اهرم‌های فشاری مانند شورای حل اختلاف استفاده کرد. اما به دلیل طولانی بودن مراحل اداری بسیاری از مستاجران و موجران ترجیح می‌دهند به صورت توافقی مشکل را حل کنند.
اگر مالک خانه پس دادن ودیعه شما را منوط به پیدا کردن مستاجر جدید کرده، خود شما می‌توانید اقدام به پیدا کردن مستاجر کنید. شما ممکن است هنوز خانه قدیمی‌ خود را تخلیه نکرده باشید و بخواهید برای اجاره خانه جدید پای قرارداد‌ بروید و ودیعه را پرداخت کنید. در این طور مواقع به طور معمول موجر قدیمی‌ شما یک دوم یا یک سوم ودیعه شما را پرداخت می‌کند و می‌توانید آن مبلغ را به عنوان پیش پرداخت به موجر جدید پرد‌اخت کنید. زمانی که خانه را تخلیه کردید و خیال موجر راحت شد، بقیه پول را می‌گیرید و قبل از اسباب‌کشی آن را به موجر جدیدتان پرداخت می‌کنید.
قدم دوم؛ تنظیم قرارداد
قرارداد یعنی پیش بینی آینده و قرارداد خوب آن است که طرفین تمامی زوایای رابطه یی را که می خواهند ایجاد کنند یا به آن خاتمه بدهند، پیشاپیش مشخص کرده باشند. متاسفانه هنگام عقد قرارداد هیچ علاقه یی نداریم که از راهنمایی و دانش اشخاص آگاه در انعقاد قرارداد استفاده کنیم یا دست کم خودمان چندان زحمت نمی کشیم تا با آینده نگری قراردادی را منعقد کنیم. بسیار متاسفم و عذرخواه از ذکر اینکه بعضی از مردم معتقدند «مشاور حرف مفت می زند اما مفتی حرف نمی زند»
در بنگاه های معاملات املاک برای انعقاد قرارداد فرم های چاپی وجود دارد اما برای اختتام قرارداد و تصفیه روابط طرفین هیچ گونه متنی وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد بنگاهدار می نویسد؛ «مبلغ... ودیعه قرض الحسنه در تاریخ... از موجر به نام... به مستاجر... نقداً پرداخت شد و مستاجر هیچ گونه طلبی ندارد.» هرگز تا مبلغ ودیعه به دست تان نرسیده است، این گونه ننویسید.مخصوصاً اگر قرار است تمام یا بخشی از مبلغ ودیعه نزد کسی بماند. با این نوشته شما اقرار می کنید که پول تان را کاملاً دریافت کرده اید و هیچ طلبی ندارید در صورتی که پول شما در گاوصندوق شخص دیگری است،توصیه می شود دست کم به نحو ذیل قراردادی نوشته شود؛در تاریخ... موجر و مستاجر به ترتیب ذیل توافق کردند. موجر... مبلغ ودیعه قرض الحسنه را طی چک شماره... بانک... به تاریخ... یا طی چک های مسافرتی به شماره... صادرشده از بانک شعبه... به تاریخ... یا نقداً به طور کامل پرداخت کرد / نکرد. باقیمانده مبلغ... در تاریخ... پس از تخلیه کامل ملک و تسلیم کلید آن به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئیس شورای حل اختلاف محله... پس از کسر مبلغ... علی الحساب برای پرداخت بهای آب، برق، تلفن و گاز پرداخت خواهد شد. مستاجر موظف و مکلف است که در تاریخ... ساعت... ملک را تخلیه کند و کلید آن را به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئیس شورای حل اختلاف محله... با اخذ رسید تسلیم کند.ملک مذکور در تاریخ... به رویت مالک رسیده است و هیچ گونه اعتراضی به نحوه تصرف مستاجر در ملک خود ندارد و با امضای این قرارداد اعتراف و اقرار کرد که تمام طلب خودش را بابت تمام اجاره بهای مذکور در قرارداد کاملاً دریافت کرده است و مستاجر هیچ گونه بدهی به وی ندارد و مالک هیچ گونه ادعایی علیه مستاجر ندارد. مستاجر با امضای این قرارداد اقرار و اعتراف کرد که هیچ گونه ادعایی علیه موجر ندارد.
به یاد داشته باشید اگر از طرف مقابل چک مسافرتی می گیرید حتماً شماره های آن را در قرارداد یادداشت کنید.
مستاجر حق دارد لاشه قرارداد خودش را پس از «قرارداد تخلیه» که اصطلاحاً بنگاهداران و مالکان آن را به غلط «فسخ» می خوانند برای خودش نگه دارد. وقتی مدت قرارداد منقضی شده است فسخ هیچ معنایی ندارد. پس بنگاهدار نباید برای پرداختن مبلغ قرض الحسنه که معمولاً به امانت نزد وی تا زمان تخلیه گذاشته می شود لاشه قرارداد را مطالبه کند. بهتر است قرارداد تخلیه را در پشت (ظهر) قرارداد اجاره ننویسید.
پس از عقد قرارداد اگر در ملک اشکالاتی هست بلافاصله آن را به مالک اطلاع دهید.
به یاد داشته باشید سکوت شما به منزله این است که در ملک هیچ اشکالی وجود ندارد و شما آن را صحیح و سالم تحویل گرفته اید و این توقع هست که در پایان مدت قرارداد آن را صحیح و سالم تحویل بدهید.
به یاد داشته باشید که مستاجر امین است و باید دلسوزانه از ملک استیفای منفعت کند و دخل و تصرفی غیرمتعارف در ملک نکند.
به یاد داشته باشید ملک تخلیه شده دردسرهای کمتری دارد. اگر ملکی را انتخاب کردید که شخصی دیگر در آن سکونت دارد و با ورود شما و بعد از پس گرفتن ودیعه ای که به مالک پرداخته است وی ملک را تخلیه خواهد کرد؛ هرگز و بدون اجازه مالک برای تسریع و تسهیل کار خودتان باقیمانده ودیعه را به مستاجر یا متصرف قبلی که مدعی حقی است، نپردازید.
به یاد داشته باشید شما با مالک طرف هستید نه با مستاجر قبلی. اگر بدون اجازه و موافقت قبلی مالک که بهتر است حتماً کتبی باشد به مستاجر یا متصرف قبلی چیزی بپردازید و مالک اجازه ندهد، در مقابل مالک هنوز مدیون هستید و برای باز پس گرفتن آن باید به مستاجر یا متصرف قبلی مراجعه کنید. در این صورت به زحمت خواهید افتاد. اگر اختلاف بالا بگیرد ممکن است مجبور شوید راهی دادگستری شوید.
برای پرداخت هزینه های ساختمان از مدیر ساختمان بخواهید رسید دریافت مبلغی را که طلب کرده است به شما بدهد تا خدای نکرده در پایان مدت قرارداد با این ادعا روبه رو نشوید که هزینه های مشترک ساختمان را نپرداخته اید.

مسلما مقدار کمیسیون مهم‌ترین دغدغه همه افراد است. طبق قانون یک چهارم از مبلغ اجاره سهم کمیسیون مشاوران املاک است که از هر طرف معامله دریافت می‌شود. حواس‌تان باشد که برخی مشاوران املاک به صورت غیرقانونی یک دوم یا یک سوم اجاره را از طرفین دریافت می‌کنند و در برخی مواقع حتی برخی آژانس‌های بالا شهر یک اجاره کامل را نیز به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند.
توافقاتی مانند زمان تخلیه، میزان جریمه دیر کرد، تضمین های تخلیه و اجاره، پرداخت هزینه های مختلف خانه و ... همگی در زمان عقد قرارداد حاصل می شوند و یک توافق غیرمنطقی می تواند یک سال تمام با اعصاب شما بازی کند.
قدم سوم، جریمه دیرکرد
1- قراردادهای قدیمی که با نام سربرگ در اختیار مشاوران املاک قرار گرفته بود دارای برخی کاستی ها و نواقصی بود که باعث می شد اختلافاتی بین موجران و مستاجران به وجود آید. در قراردادهای جدید بسیاری از نواقص برطرف شده و خیال طرفین معامله راحت تر است. در متن قرارداد جای اجرت المثل ایام تصرف یا همان جریمه دیرکرد خالی است و با یک فرمول ساده محاسبه و در قرارداد نوشته می شود.
2- قبل از هر چیز بهتر است به تشریح مفهوم اجرت المثل ایام تصرف بپردازیم. این بند مربوط به هر طرف قرارداد است و نشان دهنده میزان جریمه دیرکرد در تخلیه و یا عدم پس دادن ودیعه است. اگر مستاجر پس از مهلت اتمام تخلیه، خانه را تخلیه نکرد موظف است به ازای هر روز دیرکرد جریمه تعیین شده را پرداخت کند. اگر هم موجر پس از تخلیه خانه و پایان مهلت اجاره ودیعه دریافتی را پس نداد او هم موظف است به ازای هر روز دیرکرد جریمه تعیین شده را به مستاجر پرداخت کند.
3- یک نکته مهم! در اینگونه قراردادها توافق بر هر چیزی ارجحیت دارد. موجر و مستاجر معمولا ترجیح می دهند درباره تخلیه و زمان آن به توافق برسند و وارد بازی پیچیده دریافت جریمه نشوند. عرف بر این است که هر کدام از طرفین در صورت عدم توانایی تخلیه یا پرداخت ودیعه از دیگری مهلت معقولی بخواهند و این ماجرا معمولا با آرامش می تواند حل و فصل شود.
4- اگر موضوع با دعوا حل نشد اجرت المثل ایام تصرف چگونه محاسبه می شود؟ اجاره ماهیانه را تقسیم بر تعداد ماه و حدود 20 درصد به آن اضافه کنید. مبلغ حاصل شده، میزان جریمه روزانه است که باید هر کدام از طرف ها در صورت عدول از قرارداد پرداخت کند. بر فرض اگر مبلغا اجاره ماهیانه 300 هزار تومان است، باید روزانه 12 هزار تومان به عنوان جریمه پرداخت شود.