چگونه یک قرارداد مشارکت در ساخت
تنظیم نماییم
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهایی است که در دفاتر و آژانس های املاک و مستغلات توسط مشاورین محترم اتحادیه صنف مشاورین املاک تنظیم می شود و همچنین گاهی اوقات توسط سازنده و مالک بدون هر گونه اطلاع حقوقی از شرایط تنظیم آن.
امروزه با توجه به افزایش قیمت ملک سازندگان مثل گذشته اقدام به خرید زمین یا ملک کلنگی و ساختن ان و سپس فروش آن نمی کنند چون هزینه و تزریق پول با این حجم صرفه اقتصادی ندارد لذا سعی میکنند با مالکینی که قصد احداث و تجدید بنا دارند ارتباط بر قرار کرده و سپس در قالب قراردادی به نام مشارکت در ساخت با سرمایه گذاری و شراکت با مالک یا مالکین در طی مدت زمانی مشخص ساختمان را تحویل و سهم خود را بردارند اما قسمت مهم قضیه زمان تنظیم قرارداد است که متاسفانه توجهی به ان نمی شود.گاهی عمدی و گاهی سهوی.نمونه قراردادهای موجود در دست مشاورین املاک صرفا 30 درصد از ماهیت قرارداد مشارکت را پوشش می دهد و جهات کامل حقوقی و سایر موارد را در برندارد و زمان بروز اختلاف میان طرفین وقتی به مفاد قرارداد مراجعه می شود یا قرارداد ساکت است و راه حلی پیش بینی نکرده و یا مباحث کلی نوشته شده و رفع اختلاف نمی نماید و اینجاست که باید راه روهای دادگستری را چند سال بالا و پایین نمایند.
مشارکت در ساخت عقدی است که طی آن مالکانی که تبحر کافی در ساخت و ساز ندارند، با سازندگان مشهور قراردادی امضا می کنند تا ضمن کاهش ریسک سرمایه گذاری، درگیر پروژه‌های ساختمانی هم نشوند. در این میان اغلب مالکان به دلیل نا آگاهی از قوانین و شرایط چنین عقودی دچار ضرر شده و یا مجبور به تحمل سختیهای زیادی در حین کار می شوند. ما در این چگونه برخی نکات هشداری و عرفی این قرارداد را متذکر می شویم.
اما شیوه تنظیم یک قرارداد مشارکت چیست؟
بر خلاف تصور مشاورین املاک و خیلی از سازندگان نمی توان با یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت هر گونه توافقی را برای مشارکت در آن گنجانید چون هر قراردادی به قرارداد دیگر فرق کرده و خواسته ها متفاوت است.یک قرارداد مشارکت در ساخت دارای 4 بعد است. بعد حقوقی-بعد مالی-بعد فنی-بعد اخلاقی. که برای هرکدام باید مفادی را در قرارداد نوشت و پیش بینی های لازم را انجام داد.ضمن اینکه فردی که اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت می نماید باید اشراف کامل به موضوعاتی از این دست داشته باشد و قبلا منافع و حقوق سازنده و مالک را بررسی کرده و جلسات متعددی را برگزار نماید و بعد از حصول نتیجه خواسته ها را در قالبی حقوقی و فنی تنظیم و به امضای آنها برساند.صرف پر کردن یک نمونه قرارداد مشارکت در یک یا دو صفحه قطعا دارای ایرادات و مجهولاتی است.قرارداد مشارکت اصولا در قالب یک دفترچه تهیه می شود چون مواد و مفاد آن متعدد است.لذا توصیه ما این است قبل از امضای هر قرارداد مشارکتی با یک وکیل و مشاور حقوقی خبره در این زمینه مشورت کنید.و سازنده و مالک هر دو طرف خطاب ما هستند فرقی نمی کند چون گاهی این سازند است که ضرر میکند و گاهی مالک.
برخی از مشکلات فعلی طرفین قرارداد مشارکت عبارتست از:
1- مسئولیت حقوقی و مالی خلاف و اضافه بنا با کیست؟
2- نحوه تقسیم واحدها و طبقات ساختمان
3- مسولیت نصب کپسول های آتش نشانی با سازنده است یا مالک؟
4- وظیفه دریافت پایان کار و گواهی عدم خلاف و شرکت در کمیسیون ماده 100 با کیست؟
5- اگر سازنده اضافه بنایی در قسمت اختصاصی مالک ایجاد کند مسئول پرداخت خسارت سازنده است یا مالک
6- و بسیاری از موارد دیگر که همگی ناشی از عدم تنظیم صحیح قراداد مشارکت است.چوت در ابتدای کار مالک تمام توجه خود ار مصروف تعداد طبقات خود و میزان پول بلاعوضی است که می گیرد و از مباحث حقوقی غافل می شود و سازندگان با تجربه و باهوش به این مسائل توجه دارند .
چگونگی تعیین قیمت در پروژه های مشارکتی ساختمان سازی
بنابرعرف بازار بطور معمول، سود مشارکت درساخت 60 به 40 است به این معنا که 60 درصد از سود ساختمان به مالک و 40 درصد به سازنده تعلق می یابد، اما در برخی موارد شرایط ویژه یک زمین می‌تواند این درصد‌ها را تغییر دهد، بطوریکه محله، بر زمین و متراژ آن تاثیر زیادی در تقسیم سود دارد و اگر زمینی این شرایط را نداشته باشد بیشترین سود به سازنده تعلق می‌گیرد
یکی دیگر از موارد موثر در تعیین قیمت، کاربرد مصالح مناسب در مناطق مختلف شهر است براین اساس سازنده‌ها در شمال تهران با یک نرخ و در مناطق متوسط و پائین تر با نرخ‌های متفاوتی ساختمان سازی میکنند که این موضوع بر قیمت نهایی ساختمان تاثیر گذار است.
نکات مهم برای شروع قرارداد مشارکت در ساخت
– قبل از اقدام به هر گونه قرار داد معامله ملکی حتما با وکیل مجرب مشاوره نمایید. لطفا این بند را در اولویت قرار دهید. آگاهی از مشکلاتی که افراد به آن مبتلا هستند باعث می شود در فعالیت خود آگاهانه قدم برداشته و قرار داد را به گونه ای تنظیم کنید که کمترین ضرر و زیان متوجه شما باشد. قبل از امضا قرارداد یک نسخه از آن را جهت بازبینی به وکیل ارائه دهید. فقط زمانی قراردادی را امضا نمایید که وکیل آن را تایید کرده باشد.
– میزان سهم خود را دقیقا با جزییات در قرار داد ذکر کنید. از امضای قرار دادهایی که از جزییات پرهیز می نمایند خودداری نمایید.
– در تعیین مهلت تحویل پروژه دقت فرمایید. از پذیرفتن قراردادهایی که زمان تحویل را منوط به برخی بندهای اضافی می دانند و شامل اما و اگر هستند پرهیز نمایید.
– سازنده را مسئول تمامی دعاوی حقوقی دانسته و هیچ گونه مسوولیت حقوقی به گردن نگیرید.
– حق داوری در دفاتر املاک را نپذیرید. این مورد به شما اجازه مطرح نمودن دعاوی حقوقی در مراجع قضایی را نمی دهد و شما مجبور به پذیرش حکم مدیرآژانسی هستید که قرارداد شما را منعقد نموده است. این گونه داوری ها کارشناسی نبوده و احتمال ضرر و زیان فراوان وجود دارد.
– برای هر بخش از پروژه مهلت زمانی تعریف شود تا سازنده موظف به اجرای وظیفه خود در طول دوره باشد. از امضای قراردادهایی که فقط زمان تحویل پروژه را تعیین می کند خودداری نمایید. سازنده موظف است تلاش کند در هر فاز از پروژه به تعهدات خود کامل عمل نماید.
– هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده ندهید.
– هرگز با بساز بفروش ها مشارکت ننمایید. این دسته از افراد کسانی هستند که از کمترین سطح تعهد در ساخت برخوردارند و حتی اگر کار را در مدت تعیین شده تحویل دهند ساختمان از کیفیت کافی برخوردار نیست. نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت بساز بفروش ها باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهایی است که در دفاتر و آژانس های املاک و مستغلات توسط مشاورین محترم اتحادیه صنف مشاورین املاک تنظیم می شود و همچنین گاهی اوقات توسط سازنده و مالک بدون هر گونه اطلاع حقوقی از شرایط تنظیم آن.
امروزه با توجه به افزایش قیمت ملک سازندگان مثل گذشته اقدام به خرید زمین یا ملک کلنگی و ساختن ان و سپس فروش آن نمی کنند چون هزینه و تزریق پول با این حجم صرفه اقتصادی ندارد لذا سعی میکنند با مالکینی که قصد احداث و تجدید بنا دارند ارتباط بر قرار کرده و سپس در قالب قراردادی به نام مشارکت در ساخت با سرمایه گذاری و شراکت با مالک یا مالکین در طی مدت زمانی مشخص ساختمان را تحویل و سهم خود را بردارند اما قسمت مهم قضیه زمان تنظیم قرارداد است که متاسفانه توجهی به ان نمی شود.گاهی عمدی و گاهی سهوی.نمونه قراردادهای موجود در دست مشاورین املاک صرفا 30 درصد از ماهیت قرارداد مشارکت را پوشش می دهد و جهات کامل حقوقی و سایر موارد را در برندارد و زمان بروز اختلاف میان طرفین وقتی به مفاد قرارداد مراجعه می شود یا قرارداد ساکت است و راه حلی پیش بینی نکرده و یا مباحث کلی نوشته شده و رفع اختلاف نمی نماید و اینجاست که باید راه روهای دادگستری را چند سال بالا و پایین نمایند.
مشارکت در ساخت عقدی است که طی آن مالکانی که تبحر کافی در ساخت و ساز ندارند، با سازندگان مشهور قراردادی امضا می کنند تا ضمن کاهش ریسک سرمایه گذاری، درگیر پروژه‌های ساختمانی هم نشوند. در این میان اغلب مالکان به دلیل نا آگاهی از قوانین و شرایط چنین عقودی دچار ضرر شده و یا مجبور به تحمل سختیهای زیادی در حین کار می شوند. ما در این چگونه برخی نکات هشداری و عرفی این قرارداد را متذکر می شویم.
اما شیوه تنظیم یک قرارداد مشارکت چیست؟
بر خلاف تصور مشاورین املاک و خیلی از سازندگان نمی توان با یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت هر گونه توافقی را برای مشارکت در آن گنجانید چون هر قراردادی به قرارداد دیگر فرق کرده و خواسته ها متفاوت است.یک قرارداد مشارکت در ساخت دارای 4 بعد است. بعد حقوقی-بعد مالی-بعد فنی-بعد اخلاقی. که برای هرکدام باید مفادی را در قرارداد نوشت و پیش بینی های لازم را انجام داد.ضمن اینکه فردی که اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت می نماید باید اشراف کامل به موضوعاتی از این دست داشته باشد و قبلا منافع و حقوق سازنده و مالک را بررسی کرده و جلسات متعددی را برگزار نماید و بعد از حصول نتیجه خواسته ها را در قالبی حقوقی و فنی تنظیم و به امضای آنها برساند.صرف پر کردن یک نمونه قرارداد مشارکت در یک یا دو صفحه قطعا دارای ایرادات و مجهولاتی است.قرارداد مشارکت اصولا در قالب یک دفترچه تهیه می شود چون مواد و مفاد آن متعدد است.لذا توصیه ما این است قبل از امضای هر قرارداد مشارکتی با یک وکیل و مشاور حقوقی خبره در این زمینه مشورت کنید.و سازنده و مالک هر دو طرف خطاب ما هستند فرقی نمی کند چون گاهی این سازند است که ضرر میکند و گاهی مالک.
برخی از مشکلات فعلی طرفین قرارداد مشارکت عبارتست از:
1- مسئولیت حقوقی و مالی خلاف و اضافه بنا با کیست؟
2- نحوه تقسیم واحدها و طبقات ساختمان
3- مسولیت نصب کپسول های آتش نشانی با سازنده است یا مالک؟
4- وظیفه دریافت پایان کار و گواهی عدم خلاف و شرکت در کمیسیون ماده 100 با کیست؟
5- اگر سازنده اضافه بنایی در قسمت اختصاصی مالک ایجاد کند مسئول پرداخت خسارت سازنده است یا مالک
6- و بسیاری از موارد دیگر که همگی ناشی از عدم تنظیم صحیح قراداد مشارکت است.چوت در ابتدای کار مالک تمام توجه خود ار مصروف تعداد طبقات خود و میزان پول بلاعوضی است که می گیرد و از مباحث حقوقی غافل می شود و سازندگان با تجربه و باهوش به این مسائل توجه دارند .
چگونگی تعیین قیمت در پروژه های مشارکتی ساختمان سازی
بنابرعرف بازار بطور معمول، سود مشارکت درساخت 60 به 40 است به این معنا که 60 درصد از سود ساختمان به مالک و 40 درصد به سازنده تعلق می یابد، اما در برخی موارد شرایط ویژه یک زمین می‌تواند این درصد‌ها را تغییر دهد، بطوریکه محله، بر زمین و متراژ آن تاثیر زیادی در تقسیم سود دارد و اگر زمینی این شرایط را نداشته باشد بیشترین سود به سازنده تعلق می‌گیرد
یکی دیگر از موارد موثر در تعیین قیمت، کاربرد مصالح مناسب در مناطق مختلف شهر است براین اساس سازنده‌ها در شمال تهران با یک نرخ و در مناطق متوسط و پائین تر با نرخ‌های متفاوتی ساختمان سازی میکنند که این موضوع بر قیمت نهایی ساختمان تاثیر گذار است.
نکات مهم برای شروع قرارداد مشارکت در ساخت
– قبل از اقدام به هر گونه قرار داد معامله ملکی حتما با وکیل مجرب مشاوره نمایید. لطفا این بند را در اولویت قرار دهید. آگاهی از مشکلاتی که افراد به آن مبتلا هستند باعث می شود در فعالیت خود آگاهانه قدم برداشته و قرار داد را به گونه ای تنظیم کنید که کمترین ضرر و زیان متوجه شما باشد. قبل از امضا قرارداد یک نسخه از آن را جهت بازبینی به وکیل ارائه دهید. فقط زمانی قراردادی را امضا نمایید که وکیل آن را تایید کرده باشد.
– میزان سهم خود را دقیقا با جزییات در قرار داد ذکر کنید. از امضای قرار دادهایی که از جزییات پرهیز می نمایند خودداری نمایید.
– در تعیین مهلت تحویل پروژه دقت فرمایید. از پذیرفتن قراردادهایی که زمان تحویل را منوط به برخی بندهای اضافی می دانند و شامل اما و اگر هستند پرهیز نمایید.
– سازنده را مسئول تمامی دعاوی حقوقی دانسته و هیچ گونه مسوولیت حقوقی به گردن نگیرید.
– حق داوری در دفاتر املاک را نپذیرید. این مورد به شما اجازه مطرح نمودن دعاوی حقوقی در مراجع قضایی را نمی دهد و شما مجبور به پذیرش حکم مدیرآژانسی هستید که قرارداد شما را منعقد نموده است. این گونه داوری ها کارشناسی نبوده و احتمال ضرر و زیان فراوان وجود دارد.
– برای هر بخش از پروژه مهلت زمانی تعریف شود تا سازنده موظف به اجرای وظیفه خود در طول دوره باشد. از امضای قراردادهایی که فقط زمان تحویل پروژه را تعیین می کند خودداری نمایید. سازنده موظف است تلاش کند در هر فاز از پروژه به تعهدات خود کامل عمل نماید.
– هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده ندهید.
– هرگز با بساز بفروش ها مشارکت ننمایید. این دسته از افراد کسانی هستند که از کمترین سطح تعهد در ساخت برخوردارند و حتی اگر کار را در مدت تعیین شده تحویل دهند ساختمان از کیفیت کافی برخوردار نیست. نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت بساز بفروش ها باشد.
- ۹۴/۰۲/۰۹